En la última sesión ordinaria del año pasado, el 3 de diciembre, por impulso del ex legislador por el FpV Fernando Muñoz se avaló sobre tablas (sin debate previo en comisiones) con 58 votos positivos y 2 abstenciones de la Coalición Cívica la ley 5464, que crea el Consejo de Propiedad Horizontal de la CABA (CPH o CPHCABA) y reemplaza al Registro de Administradores de Consorcios de la Propiedad Horizontal (ley 941). Consorcistas y vecinos alertan sobre posibles consecuencias contra propietarios.

Desde mucho antes de su promulgación, el 12 de febrero de este año en el BOCBA N° 4819, hay disconformidad entre consorcistas y propietarios. A la vez, hay varios proyectos de reforma y uno de derogación. El Jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, respondió ante los cuestionamientos al enviar una propuesta de modificación a la Legislatura. El mandatario pide a Perú 160 que vote “una reforma que deje conformes a vecinos, trabajadores de edificios y consorcistas”.

En este contexto, este martes 19 de abril asociaciones de consorcistas se reunieron con tres legisladores del PRO, claves en el debate: la Vicepresidenta I de la Legislatura, Carmen Polledo, el Presidente de la Bancada, Francisco Quintana, y Daniel del Sol, Presidente de la Comisión de Legislación General.

La mesa de los 11: más porteros que consorcistas y funcionarios

Según el texto de la Ley 5464, que tiene siete títulos y 60 artículos, los principales objetivos del CPHCABA son regular la actividad de los sujetos que se dediquen a la administración de los consorcios de propiedad horizontal y asegurar el decoro, la ética, la independencia y dignidad de la actividad de los administradores de consorcio, velando por el fiel cumplimiento de sus labores y armonía entre los restantes sujetos de la propiedad horizontal.

En vistas de cumplir dichos objetivos, la ley le asigna al CPHCABA, entre otras, las siguientes funciones: crear, administrar y mantener actualizada la Matrícula habilitante de los Administradores Profesionales y el Registro de Administradores Voluntarios; fijar el monto de cuotas y costos por matriculación de los administradores; y el valor de los aranceles que deba percibir por los servicios que brinde; remitir al Tribunal de Disciplina los casos que sean de su competencia, y aplicar las sanciones que aquel decida; sancionar y poner en vigencia el Código de Ética para el ejercicio de la actividad de administración de consorcios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; entre otros.

Además el CPHCABA tiene la capacidad legal de adquirir y administrar bienes, pudiendo percibir intereses y frutos civiles producto de ellos. No obstante ello, sus recursos principales surgen del canon de inscripción y cuota anual que deban pagar los Administradores por la matriculación y de las multas que eventualmente puedan aplicárseles.
Sin embargo, la polémica está en la conformación del Consejo. Según el texto, tendría 11 directores, de los cuales seis responderían al Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), gremio de Víctor Santa María. Asociaciones y vecinos reprochan que, junto a representantes del gobierno, son minoría en el armado oficial.

Este es el detalle del directorio: 3 representantes de las Cámaras oficiales y/o asociaciones civiles sin fines de lucro de la Propiedad Horizontal; 1 representante por el sector de las organizaciones y/o asociaciones civiles que nucleen a los consorcios y copropietarios; 3 representantes de las asociaciones sindicales y gremiales con personería jurídica y gremial, inscriptas en el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación que nucleen a los trabajadores de edificios de renta y horizontal; 1 representante por el sector de las Asociaciones civiles y organizaciones que tengan por objeto la defensa de los derechos de los usuarios y consumidores; 1 representante de las asociaciones sindicales y gremiales con personería jurídica y gremial, inscriptas en el Ministerio de Trabajo; 1 representante de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, por la defensa de los derechos de los inquilinos de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal; 1 representante por el Gobierno a través del funcionario que designe la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor dependiente de la Subsecretaría de Atención Ciudadana.

En el partido Confianza Pública impulsan un proyecto de ley para revertir el peso del gremio y aumentar el de consorcistas. “El gremio no tiene que quedar en igualdad con los consorcistas, es como que el Colegio de Abogados esté conformado por los empleados de estudios jurídicos”, dijo el representante Diego García de García Vilas.

“Quieren transformar la Propiedad Horizontal en un definitivo coto de caza”

En febrero, a poco de aparecer la ley 5464 en el Boletín Oficial, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal presentó un amparo solicitando su inconstitucionalidad: “Las disposiciones impugnadas afectan el principio de igualdad en desmedro de los administradores de consorcios de la Ciudad de Buenos Aires, en la medida en que la Ley ilegítimamente seleccionó a dos asociaciones gremiales a los fines de otorgarles un privilegio que excede su legitimación jurídica”.

Desde entonces, las críticas son constantes desde ciertos sectores entendidos en la materia. Muchos le dicen “ley cambalache” o “ley Muñoz”, en referencia a su autor, el ex legislador ibarrista Fernando Muñoz.

“Es una ley que salió entre gallos y medianoches, deja muchas puertas abiertas. En este tiempo aparecieron cuatro proyectos para reformar la ley y uno para derogarla”, describe a Pura Ciudad el consorcista Gustavo Gallego, quien condena la idea de que “una entidad chiquita represente millones de consorcistas”. “No queremos que nos administre una corporación, sí que el Estado sea el ente que controle”, agregó.

El Presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, Eduardo Awad (especialista en la temática consorcial), sostuvo que la Ley 5464 “es, lisa y llanamente, un ataque al derecho de propiedad de los consorcistas y de los administradores”.

En tono más enfático se expresó la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal: “Esta ley somete para siempre a los propietarios a la voluntad del gremio de porteros y tres asociaciones de administradores, quienes a su entera voluntad van a poder cargar a las administraciones de consorcios con toda suerte de erogaciones a su arbitrio, las que indefectiblemente irán a aumentar las expensas, transformando a la Propiedad Horizontal en un definitivo coto de caza”.

“La sola lectura de las disposiciones de este engendro legal demuestra que esconde un burdo negocio. Su objetivo encubierto es poner la Propiedad Horizontal de la ciudad en manos de las entidades que firman los acuerdos paritarios de encargados, quienes históricamente han perjudicado a los propietarios cargando sobre sus espaldas solamente obligaciones, cada vez más onerosas”, agregaron.

Por estos días lleva más de 1300 firmas una petición en Change.org para pedir la baja de la ley. “La cuestión de fondo no es la representatividad, sino que para qué crear este CPH. No tiene ningún sentido más que otorgarle caprichosamente al gremio participación activa en las vidas privadas de los consorcios. Otorgarle más poder en exceso a quien ya lo tiene. Además de ser un atropello y un avance sobre la propiedad privada del propietario (art. 14 de la CN)”, expresa el texto publicado por el Adrián Hilarza.

“Este CPH, sólo traerá incrementos innecesarios de las expensas y más malestar social. Y por sobretodo, otorgar mayor intervención al sector y poder al Suterh, donde no tiene nada que hacer en las relaciones privadas: consorcio-administración”, suma la petición.

“El consorcista lee en el diario que el portero quiere controlar al patrón”

A favor se mostró el ex legislador por el FpV, Fernando Muñoz, impulsor de la ley 5464. “No se puede analizar la ley sin preguntarse cuál es el régimen actual de control de los administradores y cómo funciona. Esta nueva ley es absolutamente superadora del régimen que desde el 2002 creó un registro público que nadie sabe dónde y cómo funciona”, dijo a Pura Ciudad.

Muñoz dice que esta norma “supera” el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA), creado por la Ley 941 que rige en la Capital Federal desde 2003. El registro, mientras estuvo activo, debía recibir y dar curso a las denuncias de los propietarios, además de cumplir con la inscripción y otorgamiento de matrícula a cada administrador, sin la cual el ejercicio de la actividad es ilegal.

El ex legislador se respalda en un informe de la Auditoría General de la Ciudad de Buenos Aires lapidario: sólo un 25% de los administradores de edificios está inscripto de forma legal en el RPA; sobre un universo total de 5043 denuncias recibidas entre 2010 y 2013, el RPA no resolvió ninguna.

“Con poco se puede superar semejante performance que solo beneficia a un grupo de organizaciones que se benefician con la propia ley 941, con su reglamentación del 2010. Allí el Estado le transfirió a un grupo de asociaciones civiles la capacitación obligatoria anual de los administradores. Estamos diciendo 10.000 administradores inscriptos y cursos que no bajan de 4.500 pesos”, agregó Muñoz.

Sobre el rol del inquilino dijo: “Es un forastero en el edificio, cuando hay reuniones de consorcio, ni siquiera te devuelven el saludo. No hay manera de participar en esas reuniones donde con cada vez más frecuencia se “cambia de columna” expensas extraordinarias que pasan a ser ordinarias, pagándolas los inquilinos. Que podamos discutir de igual a igual con administradores y propietarios, es un salto cualitativo importantísimo. Nosotros pagamos el 33% de los administradores y de los sueldos de los encargados. Pero no solo eso -somos el 33% de los hogares-, también nos hacemos cargo de todas las expensas, así que mirá si hay para discutir”.

“Los consorcistas conocen solo la versión de los administradores. Los únicos que saben cómo funciona la ley 941 son los que están directamente involucrados con su propia inacción. El consorcista lee en el diario que el portero quiere controlar al patrón, politiquería barata”, fustigó.

“La ley que estaba vigente, la 941, también fijaba multas para los administradores (“entre 1 y 100 sueldos de encargados” -otra cargada-), luego, la suspensión de la matrícula para trabajar, finalmente la exclusión definitiva del Registro. Pregunto, ¿en 5.000 denuncias solo de 3 años, cuánta guita dejó el Estado de recaudar? ¿Un sueldo de encargado? ¿Quince mil pesos? Son 75 millones, en 3 años que auditó un organismo estatal. Y dale con los porteros”, cerró el ex legislador ibarrista.

“Una batalla ciudadana sin banderías políticas” en las Comunas

Según contaron varias fuentes a Pura Ciudad, los vecinos se agruparon en forma inter-comunal para debatir esta situación en torno a la controvertida ley. Hay relación entre los Consejos Consultivos de las Comunas 15 (Villa Crespo, Paternal, Chacarita, Villa Ortúzar, Agronomía, Parque Chas), 3 (Balvanera, San Cristóbal), 2 (Recoleta), 13 (Belgrano, Colegiales, Núñez) y 12 (Saavedra, Urquiza, Coghlan, Villa Pueyrredón).

“Hay una reacción del ciudadano. Se trata de una batalla ciudadana sin banderías políticas. En las comunas quieren fortalecer el conocimiento de quienes viven en departamento, quieren saber sus derechos”, agregó a este medio el abogado Gallego. También confirmó que breve se iba a realizar un encuentro entre vecinos de las Comunas mencionadas para manifestar su descontento.

La semana pasada se hizo el tercer Consejo Consultivo Comunal 3 del año. Con la presencia de entendidos en la materia, se pidió la derogación de la ley 5464. Luego se aprobó una nota de repudio a la que tuvo acceso Pura Ciudad: “Los integrantes de la Comisión de Propiedad Horizontal de la Comuna 3 Solicitamos la derogación de la ley 5464 que crea el Consejo de  la Propiedad Horizontal de la ciudad Autónoma  de Buenos Aires, sancionada el 03/12/15, sin haber sido discutida en comisión de la Legislatura y promulgada en forma extemporánea”.

“El repudio a esta ley logró reunir a 4 entidades que  nuclean administradores  y 8 de consorcistas, que  plasmaron sus rechazos  en amparos y declaraciones de inconstitucionalidad de la norma. Se fundamentan en la desproporción e inequidad de la representación de los actores involucrados en la integración de los miembros del Comité Ejecutivo Y en la ilógica idea de privatizar el poder de control /o de policía  del estado, considerando que la norma impondrá costos a los administradores a diferencia de la ley 941 (Registro Público de Administradores) y sus modificatorias”, cierra el texto.

El pedido de derogación

En sintonía con consorcistas como Gallego, o los vecinos participativos de las Comunas mencionadas, en la Legislatura hay varios textos de reforma. Sin embargo, el favorito de los más contestatarios es el de Roy Cortina (PS en ECO), que pide la derogación definitiva. Adhieren Bien Común (Gustavo Vera) y la Coalición Cívica.
“Hay varios aspectos de la normativa recientemente sancionada que resultan cuestionables. A estas objeciones previamente citadas cabría agregar la inevitable consecuencia para los cientos de miles de propietarios e inquilinos de nuestra ciudad. Es que, el incremento de costos para los administradores de consorcios será trasladado indefectiblemente al valor de las expensas”.

“La recientemente aprobada ley 5464, debido a sus implicancias, merecía un debate de mayor profundidad, con la participación de los principales actores de la relación jurídica que se pretende regular para atender sus puntos de vista y sus aportes. Máxime cuando en la Ciudad de Buenos Aires existen casi 300 mil edificios conforme los datos de la Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA, 2012”, añade la argumentación.

“La Ley impugnada no es adecuada para el cumplimiento de los fines que persigue. Sin embargo, creemos que la Ley 941 (Registro Público de Administradores de Consorcios) y sus modificatorias han devenido insuficientes para la regulación de una actividad compleja como lo es la administración consorcial, y por eso sostenemos que esta Legislatura debe iniciar un proceso participativo que instaure un profundo debate al respecto”, concluye la propuesta de Cortina.