La Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires dio a conocer un relevamiento, a través del informe Locales y oficinas en alquiler y venta. Ciudad de Buenos Aires. 2do. trimestre de 2020, en el que informa que la Comuna 12 (Saavedra, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y Coghlan) tiene el 3,7% de la superficie total ofertada, medida en metros cuadrados (m2 ), de locales en alquiler y venta de la CABA. También tiene el 1,5% de superficie total ofertada de oficinas en alquiler y venta.

El estudio maneja dos clasificaciones centrales. Por un lado, la agrupación en cinco zonas geográficas (Norte –Comunas 2, 13 y 14–, Oeste –Comunas 11, 12 y 15–, Centro –Comunas 3, 5, 6 y 7–, Este –Comuna 1– y Sur –Comunas 4, 8, 9 y 10–).

Datos de la zona oeste (donde está la Comuna 12): el precio promedio por unidad base de 60 m2 de oficinas en alquiler es de $16.811; el precio promedio por unidad base de 60 m2 de oficinas en venta en la zona oeste es de USD 116.129; el precio promedio por unidad base de 60 m2 de locales en venta en la zona oeste es de USD 126.868; el precio promedio por unidad base de 60 m2 de locales en alquiler es de $24.851.

El análisis de la distribución geográfica de la oferta de oficinas en venta y alquiler presenta un área de muy alta densidad que coincide con la zona céntrica de negocios, ubicada en el microcentro de la Ciudad (Comuna 1, zona Este). En términos de m2 ofrecidos por comuna, en consonancia con la fuerte concentración territorial del mercado, se destaca la participación mayoritaria de la Comuna 1 (59,9%). Le siguieron en importancia aunque muy por detrás, la Comuna 3 con el 7,5%, la Comuna 14 con el 6,6% y la Comuna 13 con un aporte del 5,9%. Las once restantes apenas explicaron la quinta parte de los metros cuadrados ofertados.

Por cantidad de publicaciones, la concentración en la zona Este alcanzó el 60,8%, con 6 de cada 10 unidades ofrecidas. El fenómeno es evidente para ambos tipos de operación, de forma algo más significativa para las operaciones de venta. Entre los principales barrios sobresale San Nicolás (que explicó el 37,9% de la oferta agregada) seguido por Montserrat (14,8%).

“En el segundo trimestre de 2020 la oferta de locales y oficinas para alquiler y venta en la Ciudad se caracterizó por una marcada concentración territorial en simultáneo a una menor oferta de unidades publicadas. Las nuevas publicaciones del período se retrajeron fuertemente respecto de los tres primeros meses del año en concordancia con el freno casi total de la actividad económica en el marco de la pandemia por el COVID-19. Dado un stock residual en oferta relativamente estable en términos intertrimestrales, la reducción del total de publicaciones rondó el 10%”.

“La oferta de oficinas fue la más afectada, con una disminución que más que duplicó la caída de los locales (15% contra 7%). Por tipo de operación, la contracción más importante quedó en manos de las operaciones de alquiler, que para las oficinas superó el 20%. La distribución de los locales continúa mostrando un patrón acorde a la ubicación de los centros comerciales a cielo abierto y las avenidas más importantes, con una cobertura geográfica más amplía; en oficinas, la fuerte concentración se corresponde con el área céntrica de negocios. El precio promedio por m2 de locales se situó en $473 para alquiler y USD 2.591 para venta. En el mercado de oficinas, el valor medio del m2 en alquiler fue $325; en tanto, el precio promedio para las operaciones de venta alcanzó USD 1.954”.

“Para ambos segmentos –locales y oficinas– y tanto para la venta como para el alquiler, se verifica una marcada disparidad de precio por zona y rango de tamaño: los valores máximos se registraron en el Norte y para las unidades de menor superficie. Los mínimos, por el contrario, se corresponden con establecimientos del Sur y de grandes dimensiones. La tendencia de los precios mostró alquileres ralentizando su crecimiento y publicaciones en venta con retrocesos menores a los acaecidos en el trimestre anterior (el ajuste como se mencionó fue vía retiro de publicaciones y no vía precios). Ambas situaciones se enmarcan en un mercado de transacciones de unidades económicas prácticamente paralizado, en donde los niveles de demanda se redujeron casi al mínimo”.

Las oficinas hasta 100 m2 compusieron el 59,8% de las publicaciones. Comparativamente las unidades en venta presentan menores dimensiones: el 41,8% posee hasta 65 m2 contra el 37,1% de las oficinas en alquiler. Para el mercado de alquiler, la distribución de los precios por zona muestra que el valor más elevado se alcanzó en el Norte (equivalente a $23.757 mensuales para una unidad de 60 m2 ). Luego se ubicaron las unidades del Centro ($17.047), que registraron un precio promedio relativamente cercano al del Este ($16.818) y el Oeste ($16.811). El valor mínimo del m2 le correspondió al Sur, con un promedio de $12.969. El tamaño no resulta una variable tan significativa en la conformación del precio como sucede en el caso de los locales. Dado un precio de alquiler de referencia para la Ciudad de $325, las oficinas pequeñas (hasta 40 m2) promediaron $365 y las de mayor tamaño, $273. En el mercado de venta, también la zona Norte ostentó la mayor valorización (USD 150.108 para una unidad de 60 m2) y prácticamente duplicó el precio registrado para una oficina promedio en la zona Sur, que registró el precio más bajo (USD 79.314).

Asimismo, la brecha de precios más marcada se verificó en el Este, siendo el valor máximo 12 veces el mínimo, fenómeno esperable debido a la gran oferta de oficinas prémium de Puerto Madero con precios muy superiores al promedio de la Ciudad. Por tramos de tamaño, la mayor valorización se alcanzó en el segmento de oficinas de 41 m2 a 65 m2 (USD 2.215 por m2 ), seguido por las pequeñas (hasta 30 m2 , USD 2.085). El resto de los segmentos se posicionaron con valores relativamente cercanos, exceptuando las oficinas grandes, de más de 200 m2 , con un precio más reducido –USD 1.439–.

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